近两年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高(gāo)比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)等(děng)指标，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益(yì)，特许经营权分红(hóng)目前已包含了利润分配(pèi)和本金的(de)归还，在选(xuǎn)择投资标的时(shí)应了解资产类型和(hé)分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额(é)的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金(jīn)额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分(fēn)红收益，以及(jí)基金份额交(jiāo)易价格(gé)的变化。基金份额二级市(shì)场价(jià)格受到(dào)公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素(sù)的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预(yù)期则(zé)更有(yǒu)规律可循。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自基础设(shè)施资产的经营现金流，投资(zī)人通过基(jī)金募(mù)集(jí)材料和(hé)信息(xī)披露文件，结(jié)合(hé)行业及(jí)市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析(xī)基础(chǔ)设施(shī)项目的经营(yíng)业绩(jì)，作(zuò)为进(jìn)行投资(zī)决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变(biàn)化(huà)导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际获得的现金(jīn)收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投资者更具(jù)参考价值。”中金基金相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表(biǎo)示(shì)，根据(jù)《公开募集基础设施证券投资基(jī)金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上合并后基(jī)金(jīn)年度可分(fēn)配(pèi)金额(é)以现金形式分配(pèi)给投(tóu)资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“书名号之间有没有标点符号，书名号之间有标点符号么债性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同于债(zhài)券的固定(dìng)利息回报(bào)，而是(shì)由可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金决(jué)定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的投(tóu)资品类，为资(zī)产配置多元化提(tí)供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构(gòu)投(tóu)资者稳定收(shōu)益。机构投资者公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红获取(qǔ)相(xiāng)对于投(tóu)资债券(quàn)相对(duì)高的收益性，在有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的(de)前提(tí)下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的(de)关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的(de)二级(jí)市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票(piào)和债券(quàn)宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期，一定程(chéng)度(dù)上影响了公募REITs二级书名号之间有没有标点符号，书名号之间有标点符号么市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价(jià)格波动受(shòu)多重因素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二(èr)级市场价(jià)格的(de)主要因素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资(zī)者参与公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过(guò)程(chéng)；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红除权日(rì)，将书名号之间有没有标点符号，书名号之间有标点符号么(jiāng)对(duì)基金份额的开盘(pán)指(zhǐ)导(dǎo)价做调(diào)减(jiǎn)处(chù)理，调减金额根据单位基金份额的分红(hóng)金(jīn)额进行(xíng)计算。除权操作是对分红(hóng)前后(hòu)基金份额净值变化(huà)的修正，使投资人在基(jī)金分(fēn)红前后(hòu)均可以获得公(gōng)平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资者长期投资(zī)的(de)信(xìn)心(xīn)，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关(guān)人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红(hóng)前提是(shì)本金之(zhī)上的(de)增值部分(fēn)不同，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派(pài)”更(gèng)为(wèi)准确(què)，分派的是本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比(bǐ)例是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红差异很大，大(dà)多数普通投资(zī)者可能(néng)把“分派”金额误认为是持(chí)续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同(tóng)年限到期(qī)后(hòu)基金价值面临极大不确定性，这(zhè)是(shì)该类(lèi)投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类和产(chǎn)权(quán)类两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主要包括(kuò)每年的现(xiàn)金分(fēn)红及资产增值的收益，而(ér)持(chí)有特(tè)许经(jīng)营类产品的收益主要来自项目每年的现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利(lì)润分配和本金的(de)归(guī)还(hái)，两者(zhě)的(de)比(bǐ)率也是变动(dòng)的(de)，对特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收益。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择投资(zī)标的(de)时(shí)，应了(le)解公募(mù)REITs底层资产的(de)类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募(mù)REITs分红因底层(céng)资(zī)产属性不同而形成区(qū)别(bié)。特(tè)许经(jīng)营权类的公募(mù)REITs产品因(yīn)其(qí)分红相(xiāng)当于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的公募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的(de)价(jià)值增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对(duì)所(suǒ)选择产品的二级市(shì)场(chǎng)价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负责人也认为，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许经营项目在(zài)经(jīng)营权(quán)到期(qī)后不(bù)再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经(jīng)营项(xiàng)目，通(tōng)常具备(bèi)更高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余期限较长(zhǎng)的(de)特许经(jīng)营权项目(mù)，即使分派率相对(duì)较(jiào)低(dī)，也有足够年限收(shōu)回本金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负(fù)责人(rén)提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项(xiàng)目的分(fēn)派金额包含了投(tóu)资本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募(mù)的(de)情况下，基金份(fèn)额单(dān)价随着分派(pài)进度逐(zhú)年下降是(shì)正常(cháng)现象(xiàng)，投(tóu)资特许经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目(mù)相比，产(chǎn)权类项目的土地(dì)或(huò)建筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会进一步(bù)延长经营期(qī)限。这种类似永续经营的假设反映在基(jī)础资(zī)产(chǎn)的估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红的(de)时点，多位(wèi)业内人士还表示，在(zài)产品分红(hóng)期，投资者(zhě)可(kě)以(yǐ)观测(cè)经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中(zhōng)披露的(de)经营活动现金(jīn)流，二是可(kě)供分(fēn)配现金，二者存(cún)在本质性区别(bié)。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业(yè)本身经(jīng)营活动(dòng)产生；可供分(fēn)配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项目进行调整，加(jiā)期初现金(jīn)，最(zuì)终得到的(de)账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在(zài)相对股债市(shì)场独立的资(zī)产配置功能，比较适合长期(qī)持有(yǒu)。建(jiàn)议投资(zī)者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内(nèi)部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)直(zhí)接影响投资回报(bào)，投资者可(kě)综合考虑(lǜ)原始权(quán)益人综(zōng)合实力、运营管理机(jī)构实力(lì)、公募基金(jīn)管理(lǐ)人实力等(děng)多重(zhòng)因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研(yán)报(bào)也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，由于(yú)分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书(shū)均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与募集材料(liào)中披露预测进(jìn)行比较(jiào)分析，结合(hé)经济及市(shì)场(chǎng)的实(shí)际(jì)环境，对基础(chǔ)设施项目的运(yùn)营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金上述负责人也(yě)称(chēng)。

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